[摘要] 2013年11月9日至12日，第十八届三中全会在北京举行，改革、发展又将迈入一个崭新的纪元。中国房地产市场又将面临怎样的机遇和挑战？移动互联网时代下的房地产营销又将以怎样的策略应对改革的浪潮？中指研究院华南分院研究总监马文涛先生为我们做《解读十八届三中全会下的房地产市场机遇和挑战》的主题演讲。
2013年11月9日至12日，第十八届三中全会在北京举行，改革、发展又将迈入一个崭新的纪元。中国房地产市场又将面临怎样的机遇和挑战？移动互联网时代下的房地产营销又将以怎样的策略应对改革的浪潮？中指研究院华南分院研究总监马文涛先生为我们做《解读十八届三中全会下的房地产市场机遇和挑战》的主题演讲，掌声有请！
以下是马文涛先生演讲实录：
2013年是中国房地产丰收的一年，也是珠海房地产丰收的一年，我们的新房、二手房都在珠海作出了漂亮的业绩，我也希望未来一两年我们的研究院也可以进入珠海，跟房地产业的朋友们一块做珠海的房地产市场。
今天我借这个机会把我们的一些研究成果跟大家分享。我的内容大概有两个部分，一个部分简单回顾一下2013年的房地产市场，在这个基础之上，我们结合未来的三中全会包括城镇化的东西做一个趋势的展望。
中指研究院企业研究总监 马文涛先生演讲
首先看看政策方面，国五条从3月份出台，出台以后大概有37个省市出台了细则，从各地的执行情况而言，各地的执行力度各不相同，最为严厉的就是北京。我们做了一个评估，成交量下滑了17%左右，从7月份开始，市场又回到上升的通道。
从我们下半年的情况来看，大概到10-11月份，一线城市的调控政策全面收紧，10月份深圳、北京到11月份上海和广州，都出台了调控政策，整个二手房首付比例都调到了七成，限购的年限从一年到了两年。同时一线城市全面调控收紧的态势也延续到了二线城市。从二线城市可以看到，武汉、沈阳、福州等一些城市都对二手房进行了调整，或调整到75%，或调整到70%。同时我们在研究过程中还发现另外一个现象，那就是三线城市，比如温州、芜湖都相对作了一些微调，其实各个城市的政策不断采用一刀切，已经出现了一些分化。
再看看企业情况，今年的千亿阵营肯定会继续扩大，品牌房企基本1-11月份目标完成率都超过90%，在今年的表现非常好。全年的价格呈现上涨的态势，土地包括新房供需两旺创新高的局面。
我们对往届三中全会进行了梳理，十一届、十四届、十六届的三中全会，都推动房地产业三大要素（人、地、钱）的市场化。今年三中全会以后，明确将经济体制改革作为重点，强调在改革过程中建设统一开放竞争有序的体系，这是我们大的一个方向，整体对房地产相关的改革，主要是这么几个方面，一个是户籍制度改革，还有土地制度改革，包括金融制度改革，关键要素：人、地、钱、税等几个方向，有序放开中等城市落户限制，包括启动单独二胎的政策。我们的土地制度改革，未来主要是建立统一的用地市场，包括推进农村住宅担保、转让，提高土地的利用率，促进土地的合法化，在促进集约化发展的同时，可以有效抑制高房价。财务税制的改革，主要是综合税制改革，考虑税种属性，进一步理顺中央和地方收入划分。包括金融制度的改革，未来优质企业在融资的过程中可能更加具有优势，中小企业将面临比较大的压力。
未来中央的会议可能不太提住房调控，而是重点做好住房供应体系建设，特大城市增加土地供应并提高容积率，在宏观经济政策上，继续强调“稳中求进”，经济增长不是目标。
综合我们前面所说的问题，我们对2014年的市场来看，2014年上半年可能还是量价上行，但绝大多数的价格还是平稳情况，总体涨幅相对有限。明年下半年乃至更长时间下，我们的市场运行将更加趋于理性。
我们的新型城市化未来将坚持以人为本，重质量，轻速度，未来我们的新型城市化将从规模扩张转变为质量的提升，未来一体化的统筹可以缩小城乡差距，将加快中西部的发展建设，破除城乡二元结构。另外我们的新型城市化可能还是以推进城市群发展为主体的，以中大城市为依托，以中小城市为重点。
现场嘉宾聚精会神
未来城镇人口的增速会出现减缓，导致我们的需求出现一定程度的放缓，未来我国平均年新增人口数量将减少至1700-1800万人，城镇化进程放缓，对房地产市场的推动作用也将有所下降，城镇新增的住宅需求释放更为平稳。
未来居民住房需求会日趋多样化，销售租赁市场齐头并进。城市群的发展未来还是延续自东向西的局面，未来长江中游武汉，包括丝绸之路经济带，更多是针对西部，也可以看作是西部大开发的升级版。
我们关注三中全会和城镇化以后，在我们未来的发展中，有几个提醒，一个是分化的加剧，不同城市都会出现一些分化。看看供求分化，一线城市供不应求压力严峻，部分二三线城市供应过剩风险凸现，不同城市存在的差别比较大。未来我们的政策将不再是一刀切，一二先热点城市政策继续从紧，少数市场低迷城市微调政策鼓励需求。还有企业的分化，我们预测千亿企业将成为性龙头房企的下限，2010年可能有20家企业达到这一水平。包括未来本地的龙头企业的地位会出现下降。
税收、土地、金融等关键要素改革逐步落实。过去十来年，中国房地产快速发展，可能已经透支了未来，大家要作好这方面的心理准备。总体来看，未来的高速增长可能会相对回归理性，预计2014年我国商品房的销售面积将达到14亿平米，这可能是未来行业的峰值，未来长效机制的建立、市场将回归理性，行业的发展会更加健康。
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