[摘要] 不管元芳怎么看，当2013遇上双限，这注定又将是变幻莫测的一年。或许没有谁敢保证能对今年楼市走向做出准确预测，然而对影响楼市一些重要因素的猜想，或许能让我们从中窥得市场真相的一二。
编者按 到今年11月份，珠海的“双限”政策出台已经整整一周年了。在这旷日持久的一年里，双限政策发挥了前所未有的威力。珠海楼市陷入了困局，无论是商品房销售、二手房市场以及土地交易均极为冷清，不约而同地呈现出“量价齐跌”的窘状。同时，随着投资客的逐渐退场，高端市场日益不振，中小户型成了市场的主打户型，“刚需”也名副其实地成为了市场的消化主力。双限一周年，市场的蛋糕进行了重新切分，珠海楼市迎来“大变脸”，房地产洗牌的序幕已经拉开。
房天下讯 在珠海楼市即将步入“双限”的第二个年头之际，各方的疯狂猜想也随之汹涌：这将是市场涅盘后的更生之旅还是楼市全面下行的开始？拥有“优质基因”的中小户型继续横行市场，抑或改善户型入市促使“交战”火力升级……不管元芳怎么看，当2013遇上双限，这注定又将是变幻莫测的一年。或许没有谁敢保证能对今年楼市走向做出准确预测，然而对影响楼市一些重要因素的猜想，或许能让我们从中窥得市场真相的一二。
猜想一：珠海将继续“挟限以令楼市”吗？
● 现象1：珠海一直是执行中央政策的“好学生”
2011年11月1日，珠海“双限令”正式执行，震撼全城，成为出台双限令的城市。一晃眼，珠海“双限令”正式实施已有半年时间。与以往推出的楼市调控政策不同的是，政府对于本轮限购令执行的决心坚定无比。
在过去的一年，珠海一直是执行中央政策的“好学生”。在屡有地方挑战调控底线，博弈中央政策的时期里，珠海的双限政策未见松动迹象；虽然在土地收入锐减、地方财政面临巨压的情况下，今年7月珠海也曾掠过一场“双限松绑”的风潮，但此番最终被政府视作“谣言”的消息仅仅一夜即偃旗息鼓，着实让人不胜唏嘘。
● 现象2：住建部官员讲话奠定2013调控政策基调
进入2012年开春，温家宝总理在政府工作报告中强调，2012年将继续“严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归”。中央再次强调坚持调控政策不动摇，可见政策趋紧成为房地产市场大势所趋。决策层的表态明确传递了2012年楼市调控政策将继续从严的政策信号；而在今年的“中国房地产价值高峰论坛”上，住建部政策研究中心副主任王珏林透露，“限购政策在稳定市场方面发挥了重要作用，未来将不会改变。”住建部官员的讲话成为2013年初房地产调控政策的基调，2013年限购政策不会取消，而作为中央政策“好学生”的珠海，跟随政策走的可能性较大，珠海双限退出尚无时间表。
● 现象3：过半受访网友支持珠海“双限”政策
面对不可逾越的“11285元/平方米”的价格红线，过去一年里，开发商纷纷推出“双合同”、“补差价”、“抄底价”、“一成首付”以及“家电”等等打折促销优惠，种种狠招层出不穷；但在房价依然高企的现实前，持观望态度的购房者仍有增无减。
近5成网友支持珠海继续执行双限政策
在珠海房天下今年5月份推出的“双限半年珠海购房者心态调查”报告结果显示，高达86.02%的网友不满意珠海双限的调控效果，甚至有网友认为“调控只是表面工作，并无实质性的作用”，对于珠海楼市未来的房地产政策走势，69.89%的网友认为双限应该继续加强；而购房者的心态在双限一周年之际似乎有所“逆转”。据珠海房天下调查，双限近一年仍74.4%的网友对调控效果“不满意，认为“房价依然过高”，50.2%的网友支持珠海继续执行限购政策，并“希望保持不变”。
据此可以看出，无论是宏观政策层面的“理性指引”，抑或是购房者心态的“众生相”下，珠海双限令在未来较长一段时间里将继续执行，“挟限以令楼市”在2013年里将继续上演。
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猜想二：房价会继续“稳中有降”吗？
● 现象1：珠海房价“假”降了，在两次幻想中
过去一年，珠海房价“假”降了，在两次幻想中。2012年开春，两会指明了珠海楼市政策的前进方向，在温总理一句“让房价合理回归”的肺腑之言下，广大网民曾一度幻想珠海房价将跌至3830.67元/平方米，愿望果真美好而弥坚；8月份的一场电商“口水战”也引发了购房者对房企价格“死磕”的“泣血诉求”，房企大鳄任志强一句”我们以和为贵“也只不过暗示说“你们想太多了”，仅此而已。看来，“房价价格战”只是网友们茶余饭后的谈资而已，珠海房价下降到购房者的心理预期是不可能上演的。
● 现象2：珠海房价“真”降了，据百城房价
但百城房价数据统计却显示，珠海房价“真”降了。据中指研究院统计数据，2012年9月，珠海市主城区住宅样本平均价格为10380元/平方米，环比下跌为0.10%，同比下跌1.13%；从今年2月份开始，珠海主城区样本平均价格持续下跌，至7月份跌至谷底，8月份开始回涨，9月份再次下跌；
双限一年珠海房价涨跌及排名情况一览
2011.1-2012.9珠海百城价格指数趋势图
双限近一年，珠海房价在动荡中起伏，且总体趋势是在下降。其中2012年2月-7月珠海房价出现了六连降，双限调控逐见成效；加上2012年在“双限”政策未见松绑的大环境下，开发商加紧“放价跑量”、刚需购买力仍然强势、房企观望入市以及相关刺激刚需的优惠政策相继出台，珠海房价下行趋势渐显；因此总体来说，在双限政策的持续作用下，珠海楼市走进下行周期，“稳中有降”是未来房价的总体走势。
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猜想三：热点楼盘还会“持久坚挺”吗？
● 现象1：以"低价""刚需"为指导思想的楼盘销售业绩较出色
在楼市的观察中，我们不难发现这样一个规律：在一期刚开盘时，楼盘可能会有一个相对较低的价格，一旦在市场上建立认知度，这些楼盘的房价便一路持续走高。另外，这些热点楼盘的购房者多数以自住为主，或改善居住条件，而不是为了投资炒房。并且，由于这些楼盘优势明显，大幅降价促销的情况一般不会发生。华发新城六期、招商花园城、金域华府、保利香槟国际、万科城市花园无一不是这种情况，有些热销项目进入尾盘销售阶段甚至会出现“哄价”或“蓄盘”现象。
而在珠海双限时期，以“低价”“刚需”为指导思想的楼盘销售业绩都较为出色，如金域华府、保利香槟国际和万科城市花园等，而公园里、尚东领域等刚需盘更是开出万元以下的均价毛坯房；此外，作为珠海外溢型刚需客源蓄客区域的坦洲三乡更是充分发挥了自身优势，一些高性价比的刚需项目一度成为了市场关注热点，比如海伦春天、爱me公园、优越香格里等。通宵排队购房、循众加推、开盘日光等现象也时有发生。
● 现象2：珠海销售版图已悄然改变 热盘相对集中
在双限的一年里，珠海销售版图已悄然发生改变。主城区方面，新香洲是新兴区域，随着大量中高档楼盘的落地，新香洲已稳步进入大盘时代，而吉大、南湾、唐家三大片区则凭借不同的优势成为豪宅的集散地；
珠海热门购房区域分布图
珠海西区方面，现在热销的楼盘集中在金湾西湖城区、三灶中心城区以及湖心路口片区，形成了保利、时代、万科等知名房企领先，中珠、世荣等本地房企紧紧跟随、中小开发商遍地开花的整体局面。
综合上述两点现象我们不难推断，除了价格优惠，户型、地域已成为购房者置业的主要考量因素，一些位于潜力区域、符合购房者口味的热点项目将继续领航市场；同时值得一提的是，珠海刚需市场在未来一段时间里仍是市场的消费主力，珠海楼市的“二八现象”将愈趋明显。
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猜想四：珠海商住用地将“卷土重来”吗？
珠海“双限令”历时一年，无论是楼市总成交、售价，还是土地市场，都难逃其魔咒。土地市场更是遇到了“极地寒流”，流拍现象不断出现、“底价”成交乐此不疲。直至今年9月份，土地“小宇宙”才开始爆发。位于珠海珠海大道北侧、珠海大桥东侧的商住用地3000元/㎡起拍，位于唐家湾港湾大道东侧、总部南路北侧的商住用地2600元/㎡起拍，两宗地块的出现打破了珠海自2012年以来从未在主城区零商住用地挂拍的局面，商住用地的“出拳”为沉寂已久的珠海土地市场带来了一线曙光。
双限一年珠海土地挂拍面积及供应宗数趋势图
据珠海房天下数据监控中心统计，2011年11月1日至2012年10月30日，珠海土地市场共新增供应土地59宗，共596.9395769万平方米；成交土地53宗，共602.2360701万平方米，成交总金额80.735913726亿元。与去年同期相比，新增供应宗数减少38宗，新增供应土地总面积下降20.28%；成交土地宗数减少33宗，成交土地总面积下降11.88%，成交总金额29.03%。
双限一年珠海土地成交面积及宗数趋势图
双限一年珠海土地成交总金额及涨跌走势图
而双限一年的土地成交中，瞩目的莫过于珠海大道北侧、珠海大桥东侧商住用地成功挂牌出让，珠海华发旗下子公司珠海华亿投资有限公司以12.74亿元溢价成交，折算后楼面地价约3540元/平方米。此宗土地成交也成为了珠海今年出让面积、楼面地价的商住用地。
其次值得一提的是10月份珠海成交的第5宗商住地块，该地块位于金湾三灶，面积约为5万平米，以楼面地价1800元/平方米的底价起拍，最终以3020元/平方米被甘肃晋商投资发展股份有限公司、兰州天庆房地产开发有限公司竞走。该地块是本年至今溢价率的地块，溢价率达67.78%。
由此可得，珠海的土地市场已逐步回暖。放眼2013年，随着二级市场回暖的带动、政府推地步伐的加快以及开发商拍地意愿的提升，商住用地有望进一步加大推出，“卷土重来”的态势可期。
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