[摘要] 珠海楼市方面，随着珠海大桥东纯住宅用地的挂拍，珠海近8个月零纯住宅用地挂拍的记录终于被打破；雅居乐地产掀起6盘全线75折优惠活动，引起市场广泛关注，并被解读为开发商降价促销的征兆。
编者按：默认各地政策微调，定调“稳增长”，降息，无论政策制定者的初衷如何，这一切都被解读为楼市调控趋于实质性放松的信号。尽管国家发改委否认“松绑楼市是救市第二张牌”；尽管央行文件提及首套房贷利率七折与其说是暗中鼓励，不如说是强调房贷利率浮动区间不变；楼市的预期毕竟已经进入微妙的多空博弈阶段，最勇敢的多头已经入市，地产中介开始用“不买就要涨了”吓唬客户，市场上也已出现了试图影响预期的一批故事——“千人购房”。其中央行降息、房贷7折被重提、千人购房涌现，这三大信号也被解读为楼市回暖正在加快。
以上是楼市现状，珠海楼市方面，随着珠海大桥东纯住宅用地的挂拍，珠海近8个月零纯住宅用地挂拍的记录终于被打破；雅居乐地产掀起6盘全线75折优惠活动，引起市场广泛关注，并被解读为开发商降价促销的征兆；据合富辉煌统计，5月有7个楼盘推新货入市，首次开盘价格尚可，销售情况良好，总体消化率为62.48%，消化率环比上涨180%。珠海楼市这三大信号，是否也能被解读为楼市正在回暖呢？为了深入了解珠海中山楼市现状，珠海房天下再次实地走访了各个区域热门楼盘，窥探一线市场变化，为购房者置业提供最直接的参考。
随着市场状况越来越明朗，上市房企低价入市促销的步伐有增无减。业内人士认为，当前楼市仍处于冬天，而从当前的政策基调来看，未来很长一段时间楼市仍将以刚需为主，楼市将呈现平稳的状态。因此，现金为王的依旧是上市房企的过冬策略。
据媒体报道，一季度，珠海楼市一片沉寂，以存量消化为主。但到了二季度，中海、招商等楼盘开始发力促销，入市的楼盘开盘价均低于附近部分二手楼。在一片“有多少利润可赚的怀疑声”中，大房企的销量名列珠海楼市前茅。
4月份，位于拱北的中海富华里低价开盘，均价13000元/㎡，带3000元/㎡装修。折后均价约12500元/㎡。这个价格比周围的新盘低了3000元/㎡以上。而11000余元/㎡带3000元装修的起价，甚至低于附近的部分二手楼。据珠海房天下二手房源数据，目前银石雅园的部分二手房还高于11000元/㎡。较低的也要9500元/㎡。
中海桃花源开盘现场人气火爆
但五月开盘的中海桃花源向市场诠释了什么叫“没有，只有更低”。中海桃花源的开盘价为12500元/㎡带2500元非毛坯并送车位，折后均价约为12000元/㎡。
在情侣路这片区域的新房中，桃花源的价格基本是的。桃花源旁边的铭泰锦山毛坯起价16000元/㎡，非毛坯起价20000元/㎡，带3000元/㎡左右装修；海景房凤凰海域起价26000元/㎡，带7000元/㎡装修。凤凰山一号折后起价20000元/㎡。
“桃花源和凤凰海域的定位不一样。前者是二线海景房，后者是一线海景房，但毕竟相差不到几百米，价格却相差一倍。”某业内人士指出。
但事实上，桃花源原先规划的价格比开盘价还要低。其五一宣传预期价为11000-12000元，开盘前约12000元，实际开盘约12500元。
而与此同时，珠海不少上市房企都在争相降价。招商花园城2期于5月10日晚7点内部认筹加推，折后毛坯单价均价为9500元，起价8000多元，总价约在71-92万元。这与其2011年五一期间推售的单价11800起的2期首推产品，总价也有近30万差距。而今年在二期开盘之前，一期的毛坯售价一直是12800元/㎡。
在西部，大盘里维埃拉是扛起了促销的大旗。6月份，里维埃拉三期碧水岸推出4560元/㎡起价单位。这个价格比原先的均价6800元/㎡低了超过2000元。
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房价高企难下 即使楼市"回暖"也难回2009年
楼市回暖六大信号惊现，珠海房价是否会由此而找到上涨的理由？让我们来关注一下。
楼市回暖三大信号
楼市回暖信号一：
央行于6月7日晚间发布公告表示，自6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点。
值得注意的是，央行还同时宣布了扩大存贷款利率浮动区间。自同日起，金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍；金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。
业内评论：降息能够让人们的预期发生改变，例如认为未来政策会放松，或者认为房价会上涨。我觉得从长期来看，这种影响可能会减弱，因为调控的口径不会放松，不会因为降息，未来就会放松限购。 《《《详细
市场反应：从上6月8日开始，一场由降息引发的首场“加息战”正在珠海各银行间紧锣密鼓地拉开序幕。这意味着，习惯于存款利息“一刀切”的国人要转换储蓄思路了，因为随着我国银行利率市场化的起步，各商业银行的存款利息将出现千差万别，百姓存款已进入“货比三家”的时代。 《《《详细
楼市回暖信号二：
据媒体报道，就在这次降息的前一天晚间，央行向各商业银行下发特急文件，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。
业内评论：尽管央行重提7折利率，但随着利率市场化大门开启，银行利润空间缩小，市民要想享受到7折甚至8折利率将更加不可能。 《《《详细
市场反应：虽然工、农、中、建四大行总行未改变个人住房贷款信贷政策，但各地分行实际操作中灵活性加强，折扣有所松动。专家表示，银行资金充裕，且企业需求不旺，致使购房者享受折扣的几率加大。 《《《详细
楼市回暖信号三：
作为楼市的风向标，深圳6月10日再现久违的千人排队买房盛况。降息以来，深圳开盘的项目当日推出近千套房源，当天售出820多套，销售率超过八成，认购金额达16亿元。
业内评论：从近期各地楼市销售情况看，结合刚刚发布的楼市宏观数据，目前可以得出这样的结论，在今年3月份以来楼市成交放大的局面下，5月份楼市回暖的势头得到进一步确立。 《《《详细
市场反应：“千人购房”为开发商“自导自演”？多名业内专家在接受采访时均表示，对于“千人购房”等行为不宜过度解读，在限购政策尚未取消、新房库存依然庞大的大背景下，楼市出现报复性反弹的担忧基本可以排除：“一方面是因为开发商果断降价跑量从而带动成交，另一方面不排除只是开发商‘自演自导’的假象而已。”《《《详细
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近7成刚需计划出手 6月珠海房价要上涨?
珠海楼市回暖三大信号
楼市回暖信号一：
2012年5月28日，据珠海房天下数据监控中心监测，宗地编号为珠国土储2012-02号地块挂牌出让，该地块宗地面积192294.87平方米，位于珠海大道北侧、珠海大桥东侧，规划土地用途为住宅用地，起拍价3000元/平方米。
业内评论：据了解，目前该地块周边的楼盘有位于金湾的时代山湖海，还有位于坦洲的雅居乐约克郡。山湖海的售价目前每平方米的价格在万元左右，约克郡的单价是五千元左右。该业内人士预测，如果该地块能顺利出让，最保守的单价售价估计也要万元左右。 《《《详细
市场反应：此地块一推出，有不少网友猜测此地块是土储刚收的大风车地块，其中名为“古采尼”的博友调侃道，“大风车终于吹起来，回想三年前曾经与某司一起对该地块进行跟踪，珠海又可以放一颗卫星，要是07年时候拍卖，可能很闪亮”。也有网友预测地块最终拍出的成交价可能会是底价或是达到5000元/平方米以上。 《《《详细
楼市回暖信号二：
5月31日，中山雅居乐宣布将6盘联动全线降价75折优惠，20亿实利回馈客户。届时，将会有更多的置业者以更实惠的价格，买到物超所值的心水单位。据悉，该项优惠行动仅限20天。据中山雅居乐工作人员介绍，此次优惠活动是时逢雅居乐20典，为回馈广大市民20年来的支持与厚爱才推出的。
业内评论：“近期比较热门的是雅居乐的7 .5折。很多购房者原本有点犹豫，现在都跑到雅居乐那边去了，把周边的购房者给捞得差不多了。”中山中原业务发展中心高级总监植建军说。他认为，刚需可能还会延续两三个月，但在下半年再爆发的机会不大。 《《《详细
市场反应：在超低价促销之下，近几天来雅居乐多个楼盘成交持续火爆。不少业界人士认为，雅居乐此举给中山许多楼盘造成巨大压力，或许会引发市场以价换量的风潮。 《《《详细
楼市回暖信号三：
根据房天下数据监控中心不完全统计，6月份珠海全市（包括中山坦洲、三乡）预计将有10个项目开盘，其中纯新项目3个，包括位于香洲的二城竹苑，位于金湾的安宇花园三期和珠光新城。
业内评论：五月份，楼市普遍成交量上涨，很多城市甚至环比去年五月份上涨。然而，业内依旧弥漫着一种谨慎的态度。业内人士认为，五月份主要还在于开发商大举促销取得了效果，但市场仍以刚需为主，取得不错销量的仍集中在那些价格较低的楼盘。市场依旧有明显的观望情绪。 《《《详细
市场反应： 一季度，珠海楼市一片沉寂，以存量消化为主。但到了二季度，中海、招商等楼盘开始发力促销，入市的楼盘开盘价均低于附近部分二手楼。在一片“有多少利润可赚的怀疑声”中，大房企的销量名列珠海楼市前茅。 《《《详细
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珠海房价4连降 6月将要涨？
中指研究院[微博]2012年6月1日权威发布《2012年5月中房指数系统百城价格指数》，调查数据显示：2012年5月百城住宅均价环比、同比再次双降，十大城市平均价格下跌3.20%，是连续第5个月同比下跌。
数据显示，2012年5月，珠海房价环比下降0.01%，5月商品房均价为10381元/平方米，较4月商品房均价，跌了1元，从上图表中可以看出，珠海房价自进入2012年以来，已连续出现4次下跌，但总体上看跌幅较小，房价基本保持稳中有跌的趋势。在当前政策仍趋紧的情况下，房价继续下行预期继续拉高。
房价走高预期再升温
除了央行重提房贷利率为0.7倍，银监会发布的另一则消息也让很多人认为房价会再度上涨。
银监会此前发布的《商业银行资本管理办法(试行)》（以下简称《管理办法》）中将个人住房抵押贷款首套和二套房风险权重统一规定为50%。这给予银行在房贷业务上更多的想象空间。
对此，中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，目前首套房和二套房风险权重“一视同仁”，是银行从鼓励消费贷款角度出发作出的调整。银行下调二套房风险权重，意味着在操作二套房贷款审批时可能比原来顺利。
银监会国际部国际监管政策处处长王胜邦在接受媒体采访时表示，经过多次修改后的《管理办法》原则上将保持推动国内银行信贷平稳增长，在个人贷款方面，住房贷款所占比例较大，在严格执行差别化住房信贷的同时，银监会仍然继续鼓励银行对个人房贷的投放力度。
但郭田勇同时强调，目前宏观调控下，政府对二套房购买者的调控力度并未降低，目前各家银行对二套房贷款的政策并未改变，仍按基准利率上浮1.1倍执行，首付比例为六成，在利率上没有太多可以操作的优惠空间。
4月珠海商品房销售均价12332元/平 同比上涨2%
据合富辉煌市场部统计，在需求方面，2012年4月份，珠海全市商品房销售面积达到11.7万平方米，相比去年同期下降了30%，在价格方面，4月份珠海全市商品房销售均价稍有上涨，整体销售均价为12332元/平方米，价格同比上升了2%。在供应方面，2012年4月份，珠海全市商品房批准预售面积约37.05万平方米，同比下降27%。
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房价微调引底部猜测 业界激辩"楼市价值之惑"
拱北新盘建设进度加快 后市商业项目将涌现
小编通过在珠海拱北踩盘看到，拱北目前在建的仁恒滨海中心、恒虹世纪广场、凤凰谷等项目目前工程进度较快。其中凤凰谷于5月21日完美封顶，根据小编的实地走访了解到，凤凰谷目前销售中心仍在装修过程中，据工作人员介绍，销售中心将于7月开放，目前开盘时间未定。
凤凰谷项目位于珠海拱北联安路，由两栋28层高层建筑组成，总建筑面积约25000平方米。凤凰谷项目拥有260-366㎡平层，447-940㎡的复式共六种户型以供客户选择，提供奢华享受。
凤凰谷销售中心正在装修中
走访完凤凰谷，小编来到仁恒滨海中心工地，看到目前仁恒滨海中心住宅项目已建至30层，商铺主体工程也已接近完工，酒店项目正在进行地基的施工。按照目前的进展，预计仁恒滨海中心的住宅项目将会最快推出市场，但据工作人员介绍，目前仁恒滨海中心推出市场还未有时间表。
仁恒滨海中心住宅项目建设进度
据了解，仁恒滨海中心项目位于珠海市中心城区南部，地处拱北商业地带，紧邻拱北口岸，正对港珠澳大桥珠海与澳门的入口处，比邻广珠轻轨拱北枢纽站。 仁恒滨海中心集高档海景住宅、五星级酒店、甲级写字楼和品牌购物中心等功能于一体，占地4.2公顷，总建筑面积约30万平方米，投资总额超过人民币40亿元。
相对于珠海的其他区域，拱北的商业氛围非常成熟，无论是从人流量还是从未来的发展趋势来看，拱北都可以说是珠海商业的重中之重。就在仁恒滨海中心附近、海关大楼旁边，正有一栋商业大厦在建，据小编观察，这座大厦名为富豪商业大厦，建筑面积为30337.65平方米，为24层，高度92米的商业楼，目前已接近封顶。
富豪商业大厦
看完仁恒滨海中心，小编来到位于拱北中心繁华地段的恒虹世纪广场工地，据小编观察，恒虹世纪广场主体工程已接近完成，恒虹世纪广场整个建筑高41层，高度超过140米，其中住宅部分拟实行国际先进的五星级酒店式管理，整个建筑的外立面清新自然，设计风格大胆创新，建成后将会是拱北的地标性建筑。
据了解，恒虹世纪广场地处拱北中心区繁华地段、迎宾南路与粤海路的交汇处，距离拱北口岸、广珠城轨拱北站直线距离不过500米，是一个集大型商业、高端住宅于一体的城市综合体。
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