[摘要] 不少专家都认为“新4万亿”有可能抹杀史上最严房地产调控所带来的成果，成交井喷、价格狂飙，是上个4万亿产生的副作用，大连万达董事长王健林以“资金过度泛滥”来形容。上一次是全球金融海啸，目前是欧债危机，国际环境都非常相似。假如V形反弹“昔日重来”，后果难以想象。
经历了4月份的短暂回落后，包括天津在内，多数城市5月份的楼市成交再次呈现回升态势。业内人士表示，开发商继续以价换量策略和5月份开盘量的增加，共同造就了5月成交的回升。在楼市调控政策方面，支持刚需的政策预调微调不断出台，但是限购依然是不可逾越的'红线'。结合高库存依旧的情况，'量价齐升'情况出现可能不大。
5月楼市"暖流"涌动
中指研究院的数据显示，5月21日-5月27日，主要城市楼市成交延续5月份以来的上涨趋势。其所监测的40个城市中，25个城市新房成交量同比上升，10城市同比涨幅超过50%。且苏州、厦门、温州、海口同比增幅都在100%以上。北京当周成交量突破30万平方米，达31.35万平方米，创年内新高。上海当周成交面积也达到了23.13万平方米，环比涨幅超过220%。
政策微调动作频繁
对于5月份的楼市回暖，近期不断出台的地方政府对调控政策的微调，俨然起到了一定推动作用。如最近传出的厦门松绑限购令和湖南即将推出救市政策的传言，虽然很快遭到当地政府的反驳和辟谣，但是依然在一定程度上向市场释放了地方政府楼市调控政策微调的预期。
中指研究院在其报告中指出，近日的国务院常务会议指出"把稳增长放在更加重要的位置"，凸显政府对"经济下行压力加大"的担忧。另外，"根据形势变化加大预调微调力度"相比之前的"适时适度进行预调微调"，也明显透露出加大微调力度的信号。但其同时表示，当前房地产调控政策的重点是"稳定"，以往的差别化住房信贷、税收政策和限购政策仍要继续严格实施，明显放松楼市调控政策、打破政策稳定预期的行为仍不会被允许。
而从之前地方调控政策微调被叫停的4个城市来看，有3个是由于放松限购政策，表明"限购"是中央政府坚持房地产调控的"红线"。中指研究院副院长陈晟曾公开表示，"支持合理需求"和"抑制投资投机需求"同时被更加强化。据此，接受新金融记者采访的业内人士普遍预计，下调首套购房者的首付比例，加大针对首套房购房需求的利率优惠，公积金贷款放松等微调手段将可能更多出现，同时力度有加大可能。
但是链家地产市场研究部研究院陈雪认为，微调依然存在极大变数，当前刚性需求释放的意愿并没有明显降低的迹象，如果地方政府打擦边球触及红线的行为被默许，投资性需求可能也会重新入市。因此，微调这一词在当前已经比较"敏感"，市场会高度关注。
中指研究院表示，接下来一段时间，市场成交量将在货币政策微调、供应量加大的背景下逐渐趋稳，但不会大幅上升。由于主要城市库存压力依然明显，中央的货币政策微调也是逐步的，因此价格仍将趋稳，即刻反弹的可能性不大。目前的经济、政策等环境与2009年有很大差异，成交量回升仍属"弱市反弹"，建议企业放弃幻想，借助货币政策微调带来的时间窗口调价出货。
对于接下来的政策和房价走势，上海易居房地产研究院副院长杨红旭也在其专栏中表示，中央坚持调控仍是影响今年楼市的主要因素，但地方政策突围和货币供应放水，部分对冲了中央政策的打压程度。房地产政策基本"见底"，当前情况是房地产开发投资和房屋新开工指标在继续探底，房价指标仍在下行通道，但已经开始筑底，住宅成交量指标近几个月会继续有所反弹。 （来源：金融观察报）
各地楼市政策“微调“业内:新一轮“救市“还未到来
国家发改委已就“新四万亿救市方案”而辟谣，但房地产“救市”的风声的确很强。据媒体报道，已有十数个城市通过提高公积金贷款额来曲线松绑楼市调控政策。扬州补贴非毛坯购房者的做法也未有被叫停，从佛山和芜湖被叫停，扬州的做法甚至被政府有关部门赞扬，或许我们看到“微调”的迹象，但是否会有新一轮“救市”呢？
不少专家都认为“新4万亿”有可能抹杀史上最严房地产调控所带来的成果，成交井喷、价格狂飙，是上个4万亿产生的副作用，大连万达董事长王健林以“资金过度泛滥”来形容。上一次是全球金融海啸，目前是欧债危机，国际环境都非常相似。假如V形反弹“昔日重来”，后果难以想象。
无论国家是否出台“救市”方案，记者在这里只是想讨论一下各地公积金中心的“松绑”政策。以重庆为例，根据重庆市住房公积金新政，贷款首付由30%降低到20%，贷款额度由20万元提高到40万元；允许夫妻参贷，一个家庭可贷80万元；可贷额度由账户余额的15倍提高到25倍，并允许贷款职工补缴账户余额；可贷额度期限由20年提高到30年，并延长至退休后10年。无疑，公积金贷款额度大幅提高，首付降低，这是政府扶持市民买房的“可选项”，以重庆楼价而言，贷款额度提高只是贷款额度落后楼价而“补涨”而已。以广州市为例，个人公积金可贷50万元，家庭可贷80万元，但广州市中心一间电梯次新两房平均总价差不多150万元，广州这个算高端的公积金贷款标准，其实相对楼价来说只是小意思，公积金杠杆撬动的市场成交份额不会很大。
据中介人士透露，年初商业贷款给首次置业八五折的优惠已带来不少成交，公积金贷款因利率更低被不少人选用。目前无论是商业贷款或是公积金贷款，能够促进成交的大都是首次置业，对于二次置业的购房者，头上依然悬着“二套房贷”政策，公积金贷款同样需要首付六成，改善型购房买一个电梯楼三房，好一点的差不多要250万元，首付六成意味着要拿出150万元，以家庭为单位贷80万元，自己还要补20万元。能一次性拿出170万元的首期款的家庭，应该也算少数。各地公积金政策尚属于“地方政策”范围，只要依然维持史上最严的住房贷款政策，相信新一轮“救市”还未来临。（来源：广州日报）
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