[摘要] 纵观世界商业发展过程，由一百年前工业革命无所不包的百货商业，到二战以后生产资料和生活资料分离；进而又出现的专业日用品超市，从百货商场的分离。
一、引言：商业发展的几次嬗变过程都是商业创新所带来的
纵观世界商业发展过程，由一百年前工业革命无所不包的百货商业，到二战以后生产资料和生活资料分离；进而又出现的专业日用品超市，从百货商场的分离。到近40年形成的以商品品类和单项服务内容的更进一步细分形成的百货商场、超市、专卖店、家居建材、方便快餐、家电专营、健身房、美容坊等等。每一次变革都带来了商业发展的革命，带来了商业近50年的繁荣。
中国本土商业发展，虽未能与世界商业发展同步，但发展的规律基础是相同的。
建国以后，中国实行的是社会主义的计划经济，由于物资短缺，基本上是分配制的供给型商业，故而各大中城市形成了明显印有计划经济烙印的百货商店，以上海为例，就有百货一直到第十百货，自1992年中国实行市场经济以后，太平洋百货进入中国，使中国本土商业发生了一场根本的变革，即由计划经济体制下的统购统销，改变为市场经济体制下的引场进店，即商家不再统一进行采购，而是提供商业物业，商业管理，所售商品基本由生产厂家的经销商自行供货。
即所谓的专柜化经营。它的好处是降低了商家的运营成本，提高商品的适销对路的效率。将经营风险分摊给各入驻商场的供应商，从而根本扭转了1992年之前全面大型百货商场80%亏损或接近亏损边缘的状况，这一次创新给近万家大型百货商业带了第二次革命。目前百货商场无一例外地都采用这种模式，其中最成功是武汉商业广场，次提出“物业管理、百货经营”，自1996年起连续5年商业单位坪效。
中国商业的第二次变革出现于1998年，当年上海联华超市以分散的连锁经营方式所实现的营业额首次超出建国以后连续50年在排名的上海一百。
业界一片大哗，惊呼狼来了！这一次变革促成了中国超市连锁的飞速发展，代表性的有家世界、东方家园、新一佳、国美、物美、人人乐和快餐等等。也就在这期间，1996年warl-mart次进入中国在深圳开出家店；家乐福、易初莲花、麦德龙等世界零售业巨头也先后进入，由于水土不服的原因和单店数量少的原因，尚未显山露水，成就了中国本土连锁企业的飞速发展，随着中国加入WTO，第二次狼来了的呼声可谓一浪高过一浪，中国本土商业零售企业为了抗衡中国加入WTO以后的冲击，紧急圈地扩张，又发生了第三次的变革。
第三次变革以中国家shoppingmall—2002年泰国正大企业在上海浦东新区开办家mall为标志，不到两年时间出现了近300个以shoppingmall为定位的大型商业物业或者说大型综合购物中心。小到5—6万㎡，如台湾的乐购、天津的家世界，大到50—60万㎡，如东莞的华南mall、上海的新天地、各地的万达广场、北京的亦庄mall、广州的正佳广场、柳州的环球广场等等。
从发展创新的生命力来看，1995年前大型商场倒闭之声此起彼伏，北京的蓝岛、郑州的亚细亚、广州的仟村、海口的友谊等等。未倒闭的也在惨淡经营。但1995年后，中国如雨后春笋般出现的各种连锁商业无一例倒闭，且愈来愈显示出其极大的生命力。
2002年上海正大广场诞生诞生中国个shoppingmall后，至今开业有近30家mall中，尚鲜见成功的案例。在现阶段面临国际国内两种竞争，怎么样才能做好现代的商业？怎样判断一个商业能否成功？有没有检验一个商业成功而且能持续繁荣的标准？答案是肯定的，现代商业必须符合商业三要素。
二、 现代商业三要素
个要素：商业趋势
商业的发展伴随社会发展进程一样，也必然顺应时代潮流，与时俱进，商业趋势有4个硬性的标准：（1）它必须能引导社会发展的潮流，引领时尚消费，就是它的时尚性，因为时尚是现代人生活的主题，议论的主题，购买的主题。有了时尚产品，才有了时尚的消费人群，才是适应现代人消费的需要，商品的变化就是商业本身的变化，它是最能反映社会进步的晴雨表。所以每年都有新款时装，换代的电子产品，这就是要适应时尚性需求的潮流。譬如当前中国私家车拥有量呈极度上升趋势，各个城市交通均在告急，顺应这个潮流的轿车生产商、经销商都赚的盆满钵满。如果这时有人大力生产自行车、销售自行车就难取得成功，因为它属于淘汰的产品，已不是消费的时尚产品和必须品。
（2）便捷性
现代商业的便捷性是现代人追求的永恒主题，方便快捷，既节约时间又充满个性化，所以麦当劳、肯德基、7—11、社区超市这样不起眼的200--300㎡的小店，以标准化的服务，便捷性的特征，展现了其强大的生命力，故它们都是世界500强的姣姣者，既使超大的工业企业不能望其项背。
（3）一站式
光有时尚性、便捷性，还远不能满足现代人消费的需求，所以在80—90年代，大家都在拼命将商场盖大，甚至出现20万㎡、30万㎡的大商业，结果它们都失败了，为什么呢？经研究发现人们在购物时候在同一商场逛超过40，人就疲惫了，购买欲望极度下降，所以一站式购物就是要满足人购物、休闲、购物中快乐的多重需要，在大型商业物业设计上就有了百货商场、时尚精品店、生活超市、家居超市、快餐店、大餐饮、儿童娱乐中心、歌舞厅、电影院、女人美容、美体、健身、直至可提供住宿的酒店、会客的咖啡屋。凡是能做到这些的都成功了，因为它满足了客户的多方面的需求，成功是有理由的，成功的案例有美国南海岸广场（SOUTH COASTPLAZA）、中国广州的天河城。
（4）现代性---拥有现代的扩张模式
商业在充分考虑它客户需求的同时，也要满足自身做大做强的需要，市场细化进一步精细，所以可扩张性是它的又一根本特征。
简单的讲，它可以创造同一种管理模式、同一种管理办法、同一种作业流程，也就是它的软件，然后进行复制，就是大家耳熟能详的肯德基、麦当劳、 warl-mart这样的连锁店，相同的程度已经惊人，有些甚至做到全球价格一致、全球店面一致，故连锁店是商业发展的高级境界。
它首先设计了一个标准，在扩张的同时，解决了规模化的问题和效益化的问题；因为它有了标准，解决了它的认识问题，减少宣传的费用、广告的费用、降低了成本；因为它有了标准，大家一提到吃肯德基就知道能享受怎样的美食，解决了它的适销对路的问题；更为重要的连锁店像warlmart2002年全球销售2445亿美元，接近中国同年社会零售消费总额的1/2，这个巨无霸式的企业不光是主导着消费的主动权，更主导着生产的主动权，它以极大销售诱惑力，利用苛刻的压价手段，迫使生产商提供低价产品，否则它就使用杀手锏，将其剔出自己的柜台，由此可见它的能量，所以法国总理拉法兰曾预言：谁控制了一个国家的商业（即流通）谁就控制了这个国家的经济命脉，故在世界经济一体化进程中，我国在加入WTO的文件里，都对本土商业进行了各种各样有效的保护。
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第二个要素：商业内容
商业内容是商业三要素的核心要素。中国有句古话，叫货满堆山，也叫货卖堆山，现代商业更是如此，一般地讲：一个商业企业，能让它服务的客户买得到、买得起、买的放心、买的满意。买得到是前提，说明它有足够量的商品，足够量的类别，足够量的款式，足够量满足个性化，差异化的特殊要求，一般表现在显性商品和生活的品位商品上。
所谓显性商品就是消费者在消费的同时能让别人看得到的商品。如我们穿的时装、皮鞋、戴的手表、眼镜、抹的化妆品等等。由于个性化是时尚消费的主题，大家都在追求与众不同的装扮。所以现代人愿意逛商场，而不是买东西，就是在猎艳、在猎奇、在猎新款、在猎时髦。
所谓生活品位的商品，就是差异性的商品。有人工作忙，愿意吃快餐；有人工作闲，愿意结伴看电影；有人喜欢吃西餐；有人喜欢吃风味；有人好摄像；有人好钓鱼；有人嗜收藏，有人嗜旅游等等。因为商场是人们消费的主渠道，所以人们的追求东西，商场均应满足。
还有属于隐性商品范围的，就是消费者在消费的同时别人看不到的商品，即我们家庭生活的日用品、家居生活的必需品，就是我们吃的大米、吃的油、菜；用的牙膏、刮胡刀等等，这种生活资料非常繁琐，所以超市是他们的又一选择。
商业内容与要素的一站式购物又是密切相关的，所以现代商业为了满足商业内容的根本需要，出现了各种各样购物中心。
1994年ICSC（国际购物协会）将大型购物中心划分为八类：
邻里型购物中心、社区型购物中心、区域型购物中心、超区域型购物中心、时装精品购物中心，大型量贩购物中心、工厂直销购物中心。
不管是什么样购物中心必须货满堆山，琳琅满目。举例说明，人们用的普通电话工具---手机，目前全球就有10000余款，一个大型手机专卖店一般都是1000款手机供客户选择，人们通常写字用的书写笔全球就有10万余款，人们穿的时装，就算比较落后的我国，每年新款品、新款上市也有近万款，每年死掉的新新款占90%，但也必须保证供应的充足和可选择性的需求。因此一旦商场的商业内容不丰富，人们就不愿逛商场，这个商场或者这个商业中心就会死掉。
故而，商业的经营者不但要满足某一个单体（专业化）商场的商品丰富，也要满足整个购物中心的商品的丰富。
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第三个要素：商业环境
商业环境是现代商业的又一重要的要素：现代商业环境共同的特点是：有一致而整体的商业建筑规划，完整的交通道路系统，通透明亮的独立个性的购物环境、娱乐环境，足够大的停车场。不管单体密封环境还是分散的街区式环境，都应有的中央温度调节系统形成四时四季清凉如春，温暖如春的购物环境。
例如，美国南海岸广场（SOUTH COASTPLAZA）有上万个免费汽车泊位，更有免费的内部公共汽车供游人观光；例如，Warl-Mart、中国的东方家园都有500—800个停车位。这些都成功案例。
商业环境，就是要满足客人逛商场的功能，感到赏心悦目，以上所说的都是商业硬环境，不容忽视的还有一个商业软环境，商业软环境就是多元性商店与服务形成的统一的经营策略及店面管理。它要有一个好的体制——就是责任明晰，分配合理，权责利统一，绩效考核，目标责任。
它要有一个好的模式——就“物业管理，商业运营”。就是商业物业的开发商提供一个适宜各商家并量身定制的经营物业及配套环境和商业内容，而不直接经营商场，将各个单独的业态租赁给乃至全球经营能力和经营实力的连锁企业，形成多元互动性式的消费平台，共享人流，共享资源。
它还要有一个好的管理机构，即资产所有者与资产管理者的彻底分离。三，现代商业三要素将引发中国商业的又重大变革，成为检验现代商业成功与繁荣的标尺。商业三要素的创立虽然不能与70年前美国小石城古怪老头沃尔玛的山姆·沃尔顿发明的“天天平价”相提并论，但商业三要素的确立，确实像一盏明灯。
我们再用商业三要素在中国其它地方来检验，比如我们提到的上海正大广场： 它符合商业趋势，上海的城市化进程和人均GDP基本达到了建大型MALL的要求。
第二它不符合商业内容，就是36万平米装不满，感觉有点空荡；所以它要完蛋。 第三它符合商业环境； 只要有一项不符合，它就会出问题。所以至2002年营业至今天每天亏损达100万元，至今也没有个更好的办法。我们用三要素检验王府井，我们发现它虽然是计划体制下的企业，但它的股份改造的相当彻底，加之北京市政府投巨资打造新东安市场。
所以我们发现它全部符合商业三要素（它没有停车场，但它在步行街内）所以它能持续繁荣。我们用三要素来检验天津劝业场，我们发现其它方面与王府井相同，但其未能把握商业趋势，也未能做到及时进行三要素的环境要素中软环境的变革，未能进行彻底的体制创新，所以它死掉了，被家乐福兼并。
我们用商业三要素来检验一个更典型的案例，就西单商场。西单商场做为北京标志型的商场。在80---90年代，每天销售都在300---500万元，每天经过西单的人流在300万人以上，但它为什么也出问题，因为那个时候人们是骑自行车，坐公交来购物，而现代人开轿车购物，因为西单既不是步行街，也没有停车场，所以它也有问题，营业额极度下滑。近年来几次翻新调整也未见成效。 由此，我们发现只要符合商业三要素的都成功了，只要不符合商业三要素的都失败了。
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