[摘要] 在开发商、购房者的多方博弈与交错观望中，翘首已久的2012年终于“蹒跚”而来。2011年珠海楼市只涨不跌神话破灭、卖方市场转向买方市场，随着库存挤压、购房者持续观望，有内人士甚至表示，“起码明年上半年楼市也不会有好转。”
搜房网讯在开发商、购房者的多方博弈与交错观望中，翘首已久的2012年终于“蹒跚”而来。2011年珠海楼市只涨不跌神话破灭、卖方市场转向买方市场，随着库存挤压、购房者持续观望，有业内人士甚至表示，“起码明年上半年楼市也不会有好转。”
不可置否，珠海在经过了一轮漫长的观望以及双限的调控后，市场信心不足、库存数字庞大已成为一个非常严峻的事实。据相关数据统计，2012年珠海楼市的库存+上市将超过500万平方米。高库存将带来高度竞争，2012年对开发商来说是不容乐观的。而对购房者而言却意味着更多的选择。
所谓“牵一发而动全身“，房地产以及市场和二级市场是唇齿相依的。厉政之下，珠海楼市将作何表态，只要从房地产的一级市场——土地市场进行细探，便可一窥究竟。据珠海搜房网数据监控中心监控，2012年1月珠海土地供应总计466700.38平方米，土地成交702777.74平方米，环比上涨67.38%；成交总金额约6.98亿元，环比上涨15.17%。表面看似“量价齐升”，但“透过现象看本质”，我们仍不难读出珠海土地市场的“潜台词”。土地成交面积的大幅上涨却伴随着成交金额的“隐性”下降。这一点从67.38%、15.17%两数字便能一辨真假，而由此所引发的“珠海土地市场抄底时机已至”等猜测此起彼伏，喜忧参半的土地市场将引发新一轮的“观望潮”。
1、 开局之月珠海土地供应情况分析
1月楼市低迷 珠海土地市场遭遇“逆转”推出11宗土地
2012年1月的珠海土地市场推出11宗土地，其中包括8宗工业用地、1宗物流用地、1宗商业服务业设施用地、1宗文化创意产业用地，挂拍的土地数量几乎相当于2011年第四季度珠海土地市场推出的土地数量总和（2011年珠海土地市场在10月份推出6宗、11月份推出3宗、12月份推出3宗土地，共12宗）。“用数据说话”，1月份珠海新供土地面积为466700.38平方米，环比下降79.15%。在珠海房地产2012年开局遇冷之际，一级市场土地挂拍却迎来“小高潮”，多少出乎意料之外。
从供应情况看，1月的土地集中在农历新年前推出，供地区域也较为均衡，涉及主城区、西区和横琴区；从用地性质看，工业工地仍为“主打”，推地面积达320214平方米，占总推地面积72.12%，主要分布在唐家高新区和西区的金湾和高栏港，准入的产业包括化学制品业、配电开关控制设备制造业、食品制造业等；而横琴新区推出的两块地主营商业服务业和文化创意产业，这和横琴未来的自身发展定位相吻合。
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2、 土地成交情况分析
工业用地超过70万平方米成交量，“独占鳌头”有望继续领跑
1月珠海市成交6宗土地，其中2宗工业用地、1宗住宅科研用地、1宗高新科技产业用地、1宗商业设施用地（航空器材展销）用地以及1宗物流用地。总成交面积702777.74平方米，环比上涨67.38%。
纵观珠海2011年下半年土地市场，除了个别的流拍现象外，总体的成交较为稳定，这也着实给开发商增添了不少信心。但是，“冰冻三日非一日之寒”，10月份的土地市场以金鼎一宗配套商住用地的流拍开局，10月23日包括唐家“标王”地王在内的三宗地块出让，两宗底价成交，一宗流拍的结局让人们彻底意识到土地市场已经进入寒冬。
随后，珠海双限组合拳的出台，珠海土地市场满布阴霾，据珠海搜房网数据监控中心监控，11月珠海土地仅新推出3宗土地。进入年末，珠海市政府对于土地供应更为谨慎。年末土地供应较为引人注目的是12月9月挂拍的位于横琴的珠横国土储2011-08号地块，宗地面积达到50万平，规划土地用途为高新技术产业用地。
通过对2011年珠海土地成交现况的分析，以及综合市区的土地稀缺性、2012年双限政策调控力度纵向加深等多方因素，我们不难发现，2012年西区和高新区将逐渐抛离主城区，成为主要的推地区域，成交量也将大幅上涨；珠海2011上半年的商住土地较为活跃，但下半年工业用地逐渐成主打，2012年在土地成交方面，工业用地有望保持“领跑”势头。
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3.土地成交价格情况分析
1月成交土地成交总金额约6.98亿元，环比上涨15.17%
1月珠海全部地块以底价成交，成交均价为605元/平方米，由于12月横琴有一宗社会停车场、电信设施用地以2100元/平方米的高价成交，因此，1月成交土地成交总金额6.983897亿元，环比上涨15.17%。
开局之月是传统的楼市淡季，珠海“双限令”的杀伤力依然强大，市场观望氛围浓厚，房价下行预期让许多市民捂紧口袋与开发商“硬抗”，“降价促销”成了1月市场最热闹的“风景线”。从土地市场的惨淡成交可以“双限令”对珠海楼市的宏观调控已初见成效。
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小结
回顾1月珠海的土地市场，6宗土地成交无流拍现象，土地供应总计466700.38平方米，土地成交702777.74平方米，成交总金额6.983897亿元；相比12月仅仅三宗土地成交的冷淡收场，开局之月珠海土地市场成交面积环比上涨67.38%，成绩漂亮。但成交金额却仅仅上涨15.17%，无不暗喻着土地市场的“隐性”萧条，喜忧参半的土地市场或将引发新一轮的“观望潮”。
同时，出于对市场的不乐观预期，珠海年初纯新盘开盘寥寥无几，未来推盘会下降，上半年将以去库存为主。也有业内人士大胆预测，虽然对房价的走势一路看跌，但是一些大开发商拿地的欲望仍然很强。目前土地下降幅度还不够，未来新增土地储备主要是二三线城市、中小户型，改善产品结构，满足首置首改需求，开发商拿地也会更加谨慎。
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