[摘要] 珠海双限反应了房地产市场怎样的发展趋势？对珠海及全国房地产市场会产生怎样的影响？中指研究院深圳分院研究总监林建晖在研讨会上为大家做了深入的分析。
受限购限贷以及信贷收紧等持续影响，市场观望气氛进一步浓厚，传统的“金九银十”今年并未出现，房地产市场形势将日趋严峻，房地产企业倍感压力。11月1日，珠海出台双限政策，这对于未来珠海房地产市场也将会产生相当大影响。从国内主流房企销售业绩来看，多家房企前9月销售业绩并不理想，但也不乏逆市飘红的企业。
在此形势下，中指研究院深圳分院、珠海搜房网于2011年11月9日在中信红树湾联合举办了“逆市创新健康发展——及珠海房地产市场发展策略探讨”研讨会。会议邀请了地产企业、策划代理、研究学者以及媒体等精英人士共聚一堂，共同探讨珠海楼市健康发展之路。
珠海双限反应了房地产市场怎样的发展趋势？对珠海及房地产市场会产生怎样的影响？中指研究院深圳分院研究总监林建晖在研讨会上为大家做了深入的分析。
中指研究院深圳分院研究总监林建晖
我主要从中指研究院2010年6月份做的“百城价格指数”从房价的变化简单跟大家分享一下房地产的形势。中指研究院的百城价格指数是反映100个重点城市在不同时点在售新房价水平及其不时点的变化情况，其中价格水平以100个城市在售新房样本楼盘报价均值表示。
从2010年6月起，我们中房指数系统启动了“百城价格指数”，每月个工作日发布100个城市住宅价格指数，是目前中国覆盖范围最广城市的房价价格指数系统。 在一年多来，像中央电视台的财经频道等都广泛应用了我们的研究成果。
我们看10月份的百城价格，10月份平均的价格是8856元/平米，跟上个月相比下降了0.95%。10月份价格下跌的城市比9月份增加了14个。从涨幅和下跌情况来看，涨幅居前的主要是三、四线城市，基本上他们的涨幅是不超过1%的，只有宝鸡等城市超过了1%，下跌的主要城市是在东部。10月份同比去年上涨5.21%，也是近4个月来的水平。十大城市平均价格降至今年3月以来，下跌城市增加到8个。
珠海从去年10月份到现在它的价格指数比较平稳，10月份的价格是10508元/平方米，下降幅度也比较小，近一年来上涨幅度为0.57%，表现较为平稳。
从去年实现限购的城市变化趋势各不相同，深圳、廊坊等城市出现了略微下降的趋势。我们看到限购对整个城市的影响，百城里面限购的城市36个，限购城市平均涨幅1.78%，非限购城市涨幅3.33%，所以限购还是起到了一定作用。
溢价水平，住宅用地降至历史，价格水平明显低于去年，10月无新地王。住宅楼面地价达到了30291元/平方米，这个是苏州的。住宅成交，2—10月成交水平与去年5—8月后基本持平，总体处于较低水平。从成交来看，一线城市同比环比普遍下降，二线城市只有武汉同比环比在增长。
住宅供应，10月供应量环比大幅下降。重点企业销售情况，传统“金九”未现，房企除恒大以外，其他业绩下滑明显。重点企业融资情况，融资渠道持续收紧多元化融资仍为主打。绿城的融资方式存在一定的融资风险，主要是使用了信托。
我们中指研究院认为调控不会放松，影响会进一步深化。今年到年底的情况，我们认为是以价换量更加明显，调整幅度进一步加大，有以下几个特点：土地推出力度继续加大，但全年供应计划难以完成；以价换量态势更加明显，但成交量仍将低位运行。
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