[摘要] 银根紧缩、存准率高企，信贷资源稀缺；银行房贷压力测试不断升级，透露出监管层对银行房贷风险的担忧在持续增加。一系列内生和外在因素，导致商业银行传统意义上极具吸引力的优质业务个人住房按揭贷款，正无可避免地开始萎缩。
（来源：每日经济新闻）
业内人士向《每日经济新闻》表示，2011年全年按揭贷款同比增速将远低于去年，很可能低于15%；而短期内，中小银行上调按揭贷款利率将成为趋势。
房贷规模受到双重打压
一边是存款准备金率已上调至21%的历史高位，导致银行信贷额度紧张；另一边则是监管层的房地产调控政策力度未见放松，楼市低迷令银行房贷规模萎缩。
房贷市场资深人士赵炜对《每日经济新闻》表示，“相比去年，今年的存款准备金率每月上调一次，很多商业银行的信贷头寸十分紧张。”
数据显示，从去年11月份开始，商业银行的存款准备金率经过连续八次上调，截至目前，已攀升至21%的历史高位。
与此同时，监管层从今年6月份开始实行日均存贷比考核，以缓解商业银行月末时点的 “冲业务”现象。这尤其令中小银行的新增信贷受到冲击。
“在信贷资源紧缺的背景下，商业银行都倾向于做率高的业务，按揭贷款不是现在的优先选择。”一位银行人士对《每日经济新闻》表示。
赵炜亦指出，从角度看，在信贷额度受限的情况下，银行更倾向于消费贷和经营贷等利润高的产品。“按揭类的贷款量较小一些，因为这一块的率较低、利润薄。”
上述银行人士认为，因信贷资源紧缺，且房贷业务利润相对薄，因此银行现在都鼓励提前还贷。“以前提前还贷，客户还要付违约金，现在不同了。银行通过这些存量贷款置换出信贷额度，投向率更高的对公业务中。”
他同时表示，银行监管层对流动性管理的要求在不断提高。“房贷属于中长期贷款，不如一些"短、平、快"的项目。这些项目见效快，能够加快资金的流动速度。”
“2009年个人住房按揭房贷的同比增速为45%，2010年为26%，下滑了20个百分点，2011年这一块的同比增速将会更加少，可能低于15%。”他预计。
按揭贷款风险加大
“信贷这么紧张，对中小银行的影响肯定比大行更大，因此中小银行率先提高了价格（房贷利率）。”上海一银行业分析师对 《每日经济新闻》表示。
“大行的房贷利率基本不动，中小银行的可能根据基准利率上浮10%~15%。目前监管层对（房贷）利率只设置了二套房贷利率不得低于基准利率1.1倍的标准，银行在定价方面有一定的自由度。随着政策的变化以及业务的调整，（房贷）利率会有一定的浮动。”
中国社科院投资系博士付立春在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，在房价稳定的情况下，房贷对银行来说是非常好的优质业务。“因为在正常情况下，房贷业务的现金流稳定，贷款期限比较长，规模也比较大，风险不高。正常情况是指，房价不出现太大波动。”
“房价稳定时，假设首付三成，银行有房地产质押在手，即使没有任何还款记录，等于是银行按照七折的价格买到房子，在市场上能赚30%。如果有正常还款，那么银行的风险边界就更宽、安全边际更高。”
“但是，这几年房地产市场的规模在价格带动下高速增长，导致个人住房按揭贷款的量非常庞大，增速过快，风险增大。”付立春指出，“首付三成的话，如果房价下降超过30%，银行就赔钱了。”
他进一步指出，房价下跌的情况并不能完全排除，银行房贷压力测试不断升级，透露出监管层对银行房贷风险的担忧在持续增加。
“房地产调控政策落实，主要城市房价上升的潜力已经被遏制，因此房价的走势只能是稳和跌。”付立春认为，在这种情况下，按揭贷款的风险增加，其对银行的吸引力随之下降。“尤其是大中型城市，房地产市场的成交价格已经非常高。在这种背景下，银行对这块传统上比较有吸引力的优质业务采取了谨慎的行为，压缩规模转向其他业务，是可以理解的。”
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信贷吃紧银行盼客户提前还贷 新房贷业务或恢复
从去年11月29日起，央行每月一次上调存款准备金率，让各大银行信贷规模愈收愈紧。为“挤”出可贷资金扩大，银行方面除千方百计揽储外，眼下又打起了存量房客户提前还贷的主意，尤其针对那些已享受七折、八五折等优惠利率的房贷，更是表现出“非常欢迎”的姿态。有的银行已主动降低了提前还贷的门槛，称“现在基本可随来随还”。
提前还贷“来者不拒”
昨日，记者走访省城多家银行后发现，对于原本“条条框框”颇多的提前还贷业务，银行方面现在已明显表现出热切期盼、来者不拒的态度。
某国有商业银行个贷中心负责人告诉记者，虽然没有明文通知，但银行内部会议已经明确，针对存量房贷业务，尽管贷款人提前还贷还是需要提前预约，但在实际操作上，已经不于像以前那样需要提前一个月时间，基本可以随来随还，“我们尤其希望那些享受七折、八五折优惠利率的房贷客户能提前还贷”。
银行期盼客户冷淡
走访中，记者了解到，银行对于提前还贷的期盼似乎并没有得到贷款者的响应。
在银行等待办理业务的陈女士告诉记者，她此前在银行办理了30万元20年期按揭贷款，享受的是七折利率优惠，虽然现在手上已有20万元流动资金，但她并没有考虑提前还贷，“现在银行贷款额度这么紧，还回去想再贷就难了，不如拿手上的资金去投资”。
提前还贷“有讲究”
除了提前还贷后担心贷不到款，其实提前还贷划不划算才是贷款人最关心的。那么，什么样的贷款人适合提前还贷呢？
某银行业内人士称，并非所有贷款客户都适合提前不贷。他说，选择等额本息还款法且处于还贷前5年之内，这样的人可以提前还贷，因为可以省下很多利息。但对于已进入还款阶段中期的、使用等额本息还款法的贷款者，由于提前还款是通过减少本金来减少利息支出，如果中期之后提前还款，更多偿还的是本金，实际节省的利息有限。
新房贷业务或恢复
降低门槛吸引提前还贷资金，银行信贷额度的紧张局面有望改变。记者了解到，此前暂停受理新房贷业务的省城部分银行中，已有银行改变策略，准备恢复部分房贷业务。某银行个贷中心负责人称，资金额度趋紧是事实，但随着不断有贷款到期形成循环，可贷资金规模也处于变化中，该行将根据近期信贷规模恢复部分房贷业务，不过，恢复的房贷业务暂时只支持合作楼盘购房人的申请。
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