[摘要] 在资金流动性旺盛的情况下，对于房地产开发企业而言，融资顺畅促进其扩张及投资开发，从而带动土地市场的活跃、开发建设市场的繁荣；而对消费者而言，信贷宽松刺激投资性需求入市，进而助燃成交氛围，加大市场的活跃。反之，若流动性严重不足，企业则收缩战场、减少开发，而消费者亦将观望，市场顿陷萎靡。
在刚性需求和投资性需求的共同作用下，国内楼市在经过了春节的季节性因素的影响下，在2010年3月快速反弹，住宅量价快速增加。为了遏制快速上涨的房价，4月14日国务院常务会议规定实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，利率按基准利率的1.1倍。
4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发出，对个人购房的信贷政策提出更为严格的限制，明确提出坚决抑制不合理住房需求，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。提出对商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供１年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2010年4月，银行信贷政策再次收紧，房地产市场将再次面临大考，市场会否应声而落？
中原地产研究董事程澐博士分析提出，2007年、2008年、及2009年，中国楼市两兴一衰的跌宕起伏，关键性的影响因素是融资环境及资金的流动性。在上升周期中，资金的流动性对市场的短期走向起到了关键性作用，实为市场的发展源泉和动力。在资金流动性旺盛的情况下，对于房地产开发企业而言，融资顺畅促进其扩张及投资开发，从而带动土地市场的活跃、开发建设市场的繁荣；而对消费者而言，信贷宽松刺激投资性需求入市，进而助燃成交氛围，加大市场的活跃。反之，若流动性严重不足，企业则收缩战场、减少开发，而消费者亦将观望，市场顿陷萎靡。那么本次市场再次面临信贷紧缩，不置可否，将对市场产生较大的影响，我们通过分析以下几组数据亦可看出个中端倪。
投资性购房比例明显增加
据中原地产对二手购房者的调研统计，2010年3月京津沪深穗五大城市投资性购房比例平均达两成，其中上海和深圳分别为26%和23%，处于五大城市中的较高水平。而目前市场上实际投资性购房的比重可能更高，因此，信贷的收紧，对投资性购房者亦将有一定的影响。
银行杠杆使用率大大提高
随着房地产投资投机性购房的入市，银行按揭贷款杠杆开始发挥左右，购房者使用银行杠杆的比例在快速攀升。根据中原地产对二手成交宗数客户贷款情况统计，目前购房者依然较多地依赖于银行贷款，2010年3月北京、广州、深圳及天津四大城市有超过7成的成交案例使用了银行贷款，其比重分别为71%、77.5%、64.2%和78.4%。可见，银行信贷的紧缩无疑将对近7成的客户产生较大的影响。
同时，根据央行公布数据显示，购房者使用信贷情况也大大增加。以上海为例，2010年第1季度中资银行新增个人一手住房贷款为162亿元，而同期一手住宅销售金额为414亿元，新增贷款占同期住宅销售金额的比重达39%。虽然贷款金额占住房总成交金额的比重为4成左右，但根据中原地产对市场调研来看，投资性购房者一般会充分利用银行杠杆，贷款成数较高。因此，贷款成数的增加将对投资性购房行为产生抑制作用。
外地购房者所占比重较高
随着城市吸引力的提升，城市中非本地购房者的比例增加，尤其是上海、北京等一线城市。据中原地产对二手购房者调研统计，2010年3月上海外地购房者比重超过3成。此前，外地购房者只需提供在相关城市的收入证明即可办理住房贷款；而本次政策禁止外地人贷款炒房，明确提出对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款，此政策无疑将对这部分购房者产生冲击。
程澐博士提出，该措施的出台不但增加了购房者的资金成本，而且切断了其多次融资的源头。因此，一旦诸多政策严格执行，则相当于掐住了其炒房的咽喉，对市场的冲击可想而知。随着政策的深入执行，购房需求必受冲击，市场将再次陷入僵持，住宅成交量将在5月大幅下滑。
附：历年信贷政策对房地产市场影响关系对比
通过对比我国近年货币供应量与房地产开发、销售情况的关系，可以清晰地看到，随着货币供应量的起伏变化，房地产开发投资和销售亦同步变化，其中销售市场更为敏感，变化更为显著。这一关系在过去的几年内，呈现出经历了明显的三个阶段——增长期（2007年1-10月）、增速回落期（2007年11月-2009年1月）、快速反弹期（2009年2月-2010年4月中）。
增长期（2007年1-10月）：货币供应量稳步增长，平均增速为21%，相应地，房地产开发投资和销售亦保持较高的增长速度，平均增速均达29%，但销售增长的波动更大。
增速回落期（2007年11月-2009年1月）：2007年底始，随着信贷政策的收紧，货币供应量增速放缓，由2007年10月的22%下降至2009年1月的6.7%。在此期间，房地产开发投资增长亦呈减速，由2007年10月的39%回落至2009年1月的5%。而销售面积增速波动更为显著，由2007年11月的24%回落至2009年1月的负5%，其中2008年11月为负33%。
快速反弹期（2009年2月-2010年4月中）：2008年底货币政策再次宽松，货币供应量增速开始上涨。随之，房地产开发投资增速开始回升，由2009年2月的1%快速上升至9月的35%。虽然10月份投资增速略有下降，但仍与2007年增长期的平均水平相当。销售市场在回落期下跌尤为剧烈，在反弹期上升同样强劲。销售面积增速由2008年的负增长快速反弹，其中2009年8月和10月的增速均超过80%。市场开发及销售增速均保持较高的水平，供需两旺的势头继续保持。
图1房地产开发投资额、商品房销售面积与信贷增长变化情况
注：M1指狭义货币供应量，指除银行体系以外流通的现金+企事业单位活期存款。
数据来源：中央人民银行，各地房地产交易中心，中原地产研究中心
图2 中国重点城市住宅销售面积与信贷增长变化情况
注：销售面积为北京、上海、广州、深圳4个城市一二手住宅销售面积；
数据来源：中央人民银行，各地房地产交易中心，中原地产研究中心
（作者：中原地产研究董事 程澐）
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